par Nous vous sollicitons pour remplir le questionnaire suivant dans le cadre de l’amélioration du PLU de La Feuillaume : https://forms.gle/BLbwQCX9ppeVSyHY7.
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Contexte
Notre Association est très vigilante sur le PLU de La Celle Saint-Cloud depuis son introduction en 2017. A l’époque, nous avions déjà identifié la création d’une zone UGe en bordure du stade Guibert et de la forêt de la Malmaison, où la commune prévoyait de plus que doubler la densité de l’habitat, par rapport au reste du quartier de la Feuillaume et par rapport à l’existant au sein de cette zone.
Grâce à notre action (pétition ayant obtenu plus de 220 signatures), nous avions obtenu de la Mairie qu’elle revoit à la baisse cette densité d’habitat en zone UGe.
Dès lors, régulièrement alertés par nos adhérents, nous suivons avec vigilance les impacts de ce nouveau règlement d’urbanisme, qui met en œuvre de nouvelles dispositions légales (et donc obligatoires) impactant fortement les règles de construction :
- Remplacement de la limitation du « COS » (surface habitable maximale rapportée à la superficie du terrain), par une limitation de l’emprise au sol de la construction par rapport la surface du terrain (fixée à 15% dans le PLU pour notre quartier, sauf pour la zone UGe : 25%)
- Suppression de l’ancienne règle en vigueur dans notre quartier rendant inconstructibles les terrains de moins de 1 000 m2.
Fort de 4 années de retour d’expérience des dossiers acceptés par la mairie dans le cadre de ce PLU, nous ne contestons pas ces évolutions sur le fond, mais la façon dont ce PLU, mal rédigé par un bureau d’étude privé mandaté par la Mairie, les met en œuvre.
1er exemple de règle légale mal mise en œuvre : le PLU comporte une faille permettant, par des divisions foncières, de contourner les limitations d’emprise au sol des constructions
Le terrain de 935 m2 ci-dessous comporte une maison existante d’emprise de 150 m2. Le coefficient d’emprise au sol (150 / 935 = 16%) excède le seuil du PLU : plus aucune construction n’est possible.
Or cette maison a été revendue à un promoteur immobilier, qui grâce à la faille du PLU qui ne fixe pas de contrainte sur les coefficients d’emprise au sol lors des divisions, arrive à y construire une nouvelle maison. Magiquement la parcelle construite arrive à une emprise au sol double de la limite du PLU en toute légalité !
Ce cas de figure n’est malheureusement pas isolé depuis 4 ans, puisque nous avons rassemblé 6 divisions similaires acceptées par la Mairie
Les promoteurs ont d’ailleurs bien compris la faille, puisque des prospectus invitant les habitants à diviser leur terrain ont déjà été distribués dans le quartier.
A noter qu’une des 4 divisions a permis de générer une construction mitoyenne : non possible sur le terrain initial, elle devient possible sur le terrain divisé qui fait moins de 14 mètres de large. Le voisin peut alors se retrouver face à un mur de 7 mètres de hauteur en limite propriété.
2ème exemple de règle légale mal mise en œuvre : les dispositions entourant la nouvelle règle de limitation de l’emprise au sol dégradent l’esthétique du quartier
L’analyse de plusieurs permis de construire nous a montré que les nouvelles dispositions du PLU, qui étaient censées conserver globalement des droits à construire similaires à la situation antérieure selon les promesses de la mairie, permettent en réalité de construire des surfaces supérieures de 50 %.
Exemple sur un terrain de 520 m2, construction de 199 m2 de surface de plancher sur 3 niveaux avec le PLU, contre 130 m2 auparavant avec le POS.
Surtout, cela conduit à une généralisation des maisons disproportionnées de 10 mètres de hauteur, sur de petits terrains, à l’esthétique parfois discutable (heureusement ce n’est pas le cas partout). Par exemple la Mairie a limité les hauteurs de construction à 9 mètres à La Chataigneraie, avec l’argument que « les terrains sont plus petits ». Mais les nouvelles constructions de notre quartier se font sur des terrains tout aussi petits.
L’Association a proposé des évolutions concrètes du PLU, examinées par un cabinet d’avocat spécialisé qui a confirmé leur légalité, pour que :
– Les divisions parcellaires restent possibles, mais dans le respect de la règle d’emprise maximale au sol des constructions qui s’impose dans tout le reste du quartier ;
– les règles qui complètent la règle d’emprise maximale au sol des constructions soient adaptées pour insérer plus harmonieusement les maisons dans l’environnement naturel du quartier ;
et a demandé à la Maire d’engager sa révision, avant une dégradation irréversible de notre quartier.
Cependant, malgré 2 courriers en novembre 2019 et novembre 2020, 3 réunions avec la Mairie en décembre 2019, en juin 2020 et en mai 2021, rien n’a été engagé, la Mairie indiquant qu’une révision du PLU est une procédure dont l’intérêt n’est pas partagé au sein du Conseil Municipal.
Nous vous sollicitons pour remplir le formulaire suivant : https://forms.gle/BLbwQCX9ppeVSyHY7
Ensemble, défendons notre quartier !
